广东省法学会

　　物业关乎民生，妥善解决物业领域矛盾纠纷是加强基层治理的重要一环。为进一步维护物业行业管理秩序，保障物业与业主的合法权益。近日，宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院梳理近年来审理的物业服务合同纠纷案件，形成《物业纠纷案件审判白皮书》，针对辖区物业突出矛盾、问题提出相应对策，着力构建共治、共建、共享的社会治理新格局。

不满服务拖欠费用

法院判决全额交费

　　杨某系银川市兴庆区某小区业主，拖欠物业公司两年的物业服务费。物业公司经多次催要无果，遂诉至法院，要求杨某支付物业费和违约金。

　　庭审时杨某辩称，物业公司之前的服务还可以，他也全额交纳了物业费，但2021年以后，物业服务质量严重下降，卫生打扫不及时，垃圾桶设置不合理，他才拒绝交纳物业服务费。

　　法院审理查明，2020年前，原告物业公司与小区开发建设单位签订的《前期物业服务合同》，约定物业费为每平方米1.8元，后小区成立业主大会，双方签订的《物业服务合同》里物业费降至1.2元。2020年又降价至0.6元，根据质价对等原则，降价后服务水平相应下调。同时，根据杨某提供的证据，其反映的多是原告动态服务过程中的一般瑕疵，对被告辩称原告提供的服务自2020年开始下降不应全额交费的意见法院不予采信，判决被告全额交纳物业费，且考虑其无正当理由欠费时间较长，应按照欠费金额的10%向原告支付违约金。

　　办案法官表示，物业服务具有公共物品的属性，是一个长期的、动态的过程，物业公司的服务是否达标，应在较长期的整体情况下去判断，如果允许个别业主以某一时间点的物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。如大多数业主均认为物业服务企业的服务不合格，可通过业主委员会等决策机构合法维权，拒交物业费并非合法维权手段。

公共设施受损未修

减少物业费交纳额

　　2018年，银川某物业公司与银川市兴庆区某小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定其为案涉小区提供物业服务，商业房收费标准为每平方米0.85元。该小区营业房业主张某某因下水管道常年不通畅，欠交案涉房屋2019年10月至2023年12月期间的物业服务费，某物业公司将张某某诉至法院。
张某某辩称，物业服务不到位，案涉房屋的下水管道自交房之日起就一直不通，自己多次找到原告要求查看下水井是否通畅，物业称是房屋下水管道堵塞需自行疏通，但自己多次疏通仍然未能通畅。2022年某日晚房屋返水被淹后，张某某发现案涉房屋后面的下水井存在堵塞溢水情况，经对该下水井清淤、冲洗后，其房屋下水才通畅。

　　自2017年以来，因下水管道不通无法使用卫生间，导致承租房屋的商户提前退租，造成张某某租金损失几万元，而某物业公司作为知名物业服务企业，业主多次反映情况均不予处理，未履行其服务义务，故张某某辩称不应支付物业服务费及利息。

　　法院经审理查明，银川某物业公司在长达五六年的时间内对被告所反映的物业服务问题不予处理，造成被告房屋无法正常经营使用，被告有权拒绝全额交纳物业费。法院判决张某某支付原物业费的70%，超出部分及违约金不予支持。

物业合同是否有效

业主无权独自起诉

　　车某某系兴庆区某商业街两套营业房业主。2016年，宁夏某房地产开发有限公司与宁夏某物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定由宁夏某物业服务有限公司对包括车某某的两套营业房在内的房屋提供物业服务。车某某认为宁夏某房地产公司并非案涉房屋的开发建设单位，无权代表业主与宁夏某物业服务有限公司签订物业服务合同，上述两家公司恶意串通、损害第三人利益，未经招标程序、备案手续违反行政法规的规定，上述《物业服务合同》应当自始无效。车某某以两被告签订的上述《物业服务合同》违反法律禁止性规定为由，诉至法院。

　　法院认为，根据民法典第二百七十八条规定，物业服务合同争议，系有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定，由业主委员会提起诉讼。在业主委员会未成立前，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，原告依法无权提起本案诉讼。遂法院驳回了原告的请求。

房屋存在质量问题

物业尽职不应赔偿

　　2020年，谷某所有的房屋在办理入住时存在漏雨、空鼓、裂缝等质量问题，银川某物业公司工作人员代为验房，承诺为谷某进行维修，但一年多并未实际维修。谷某认为自己已与物业公司形成物业服务合同关系，房屋的质量问题应按照合同约定由物业公司解决，谷某参照兴庆区房屋租赁行情，向物业公司主张一年房屋租金12000元，并向法院提起诉讼。

　　银川某物业公司辩称，验房协议书约定交接房屋发现渗漏、墙体空鼓、裂缝等质量问题及时报物业公司，而物业已及时将原告房屋的相关问题上报，施工单位也给谷某修补过屋顶，物业公司已尽到及时上报、积极协调维修的义务。

　　法院经审理认为，案涉房屋所在小区，由被告提供物业服务，原告与被告之间已建立物业服务合同关系。原告据此向被告主张案涉房屋的质量维修责任。因双方在《入住协议书》中约定房屋发生渗漏、墙体空鼓、裂缝等问题的，由开发建设单位修复，被告公司仅负通知、协调义务，并无直接的维修责任。故原告提起的本案诉讼请求，不符合双方合同约定，法院不予支持。对被告关于其无维修义务的辩解意见，法院予以采纳，依法驳回原告的全部诉讼请求。

质保期内房屋漏雨

物业公司不必担责

　　王某某2008年购买某小区顶楼一套复式房屋，随后装修时发现顶楼屋面漏雨，且渗漏面积很大。王某某到物业要求宁夏某房地产开发公司尽快维修，根除屋面漏雨问题。随后开发商派工人进行了维修，但2009年装修完毕入住后，下雨时室内顶棚仍会出现渗漏，王某某继续向银川某物业公司反映要求维修，但物业公司只是口头答应。王某某认为楼顶漏水在质保期内应由建设单位维修并承担赔偿义务，质保期满后因楼顶属于共有部分，应当由物业公司承担维修赔偿义务，遂将这两家单位告上法庭。
宁夏某房地产开发公司辩称，涉案房屋于2006年1月竣工验收合格并备案，2006年12月30日房屋交付原告。由于屋顶属于公共部分，归全体业主所有，若存在漏水问题，应与业委会、物业等协商，并确定质量问题是否属于施工质量问题，是否在质保期内，是否应由施工方承担责任等，请求驳回原告的诉讼请求。
银川某物业公司辩称，原告的财产损害是因房屋主体结构问题所致，与其无关，原告居住的房屋由被告宁夏某房地产开发公司建设，原告自认在质保期内就发生过漏水，应由被告宁夏某房地产开发公司承担责任。银川某物业公司只能通知开发商维修，宁夏某房地产开发公司怠于维修的只能启动维修资金。
经法院审理查明，涉案房屋质量保修期自工程实际竣工之日起计算，屋面防水的保修期为5年，即2006年1月至2010年1月。2008年，原告王某某装修前发现房屋漏水后，告知银川某物业公司，银川某物业公司通知开发商，后宁夏某房地产开发公司联系施工单位进行过一次维修，能够证实案涉房屋已在保修期内发生漏水给王某某的财产造成损失，故应当由负有质保义务的宁夏某房地产开发公司承担赔偿责任。
法院认定，银川某物业公司虽然作为小区的物业服务单位，但无证据证明案涉房屋漏水系因物业公司未尽合理管理义务所致，故银川某物业公司不承担赔偿责任。案涉损失应由宁夏某房地产开发公司进行赔付。

法规集市

　　民法典相关规定

　　第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　《物业管理条例》相关规定

　　第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。