广东省法学会

　　近日，深圳市罗湖公证处和有关法院积极探索出的“执行+公证‘带封过户’”工作模式，成功破解了三宗不良债权自行处置难题。该模式让买家如愿购买到心仪房屋，被执行人和其债权人的纠纷也得到圆满化解，不仅大大提高了执行效率，也使房屋自身价值得到最大利用，最大限度维护了各方利益。

　　自行处置的最大障碍在于司法查封的房产不得自行买卖，即使债务人找到了合适的买家，也无法自行实现交易过户。买卖双方有无“唱双簧”，借自行处置之名行转移财产之实。交易的真实性和安全性，法院难以查明，唯有走回司法拍卖的老路，而司法拍卖的不确定性和不可控性往往让当事人难以接受，从而抵触执行，以至于交付障碍、异议纠纷，案件陷入执行困局。

　　在“执行+公证‘带封过户’”工作模式下，公证机构对买卖合同进行公证，对当事人进行风险提示、法治教育，也对法院执行行为进行记录和见证，使得交易更加安全，法院执行行为更具公信力，有力促进不良债务化解，实现1+1大于2的社会效果。

　　另外，房产经司法拍卖后，过户税费依法由相应主体各自承担，意味着拍卖案款中将扣除由原业主承担的税费。司法拍卖通常需要清偿抵押债权，普通债权往往面临“无益处置”的尴尬境地。司法处置从调查核实、拍卖公告，到过户交接通常需要8至10个月，时间成本相对较高。根据相关法律规定，唯一住房处分后，还应按照当地平均租金标准给被执行人保留一定的生活费用。以上均是拖累债权实现的重重枷锁，债权实现效率受到影响。

　　在“执行+公证‘带封过户’”模式下，税费承担方式相对灵活，双方可以约定税费承担主体；在对待抵押问题上，可以约定“带押过户”，债权实现比例更高；在节约时间成本上，当事人自行交易过户更为简便快捷，交易时间大幅缩短；在实现债权比例上，因是当事人自行处置，法院不必强制为被执行人保留生活费用，债权受偿比例进一步提高，新模式下，简约增效，1+1实现效力翻倍。